Un fenómeno imparable con efectos jurídicos
En 2024, España superó las 340.000 viviendas de uso turístico registradas. Es una cifra que refleja un crecimiento constante, según el INE y otras fuentes como Inside Airbnb. En grandes ciudades y zonas costeras, la presencia de estos pisos empieza a ser estructural. No es solo un cambio económico: es un cambio de relaciones dentro de los edificios. Y el Derecho, claro, intenta adaptarse.
Qué dice ahora la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 17.12 permite a las comunidades limitar el uso turístico con una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y coeficientes. Ya no hace falta unanimidad. Es una novedad que, aunque parece técnica, transforma las posibilidades de acción en las juntas.
Qué hace falta para que un acuerdo tenga efectos
No basta con votar. Hay que incluir el punto en el orden del día, dejarlo reflejado con claridad en el acta y notificarlo. Si se pretende que el acuerdo sea vinculante frente a terceros, como un nuevo comprador, será imprescindible inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Omitir este paso puede dejar todo en papel mojado.
Qué tipo de medidas se pueden tomar
Desde prohibir nuevas altas de pisos turísticos hasta fijar límites temporales o exigir condiciones mínimas. También se puede establecer una cuota especial, hasta un 20% superior, para quienes alquilen con fines vacacionales. Eso sí, sin efectos retroactivos: los acuerdos no afectan a quienes ya ejercían esa actividad legalmente.
Qué dicen los tribunales (y qué no)
Una medida contundente del Gobierno central
En paralelo a los ajustes legislativos, el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha exigido a Airbnb el bloqueo de más de 65.000 anuncios ilegales de pisos turísticos. La orden se enmarca dentro de una ofensiva más amplia contra el alquiler irregular, y demuestra que el Gobierno también actúa sobre las plataformas digitales. Esta intervención refuerza la presión sobre la actividad turística no registrada, e introduce una variable más que las comunidades deben tener en cuenta a la hora de decidir si regular o prohibir este tipo de uso en sus edificios. Algunas audiencias provinciales han respaldado acuerdos aprobados por mayoría, otras los han revocado. En unos casos, por defectos de forma; en otros, por no haberse inscrito debidamente. La ausencia de una jurisprudencia consolidada obliga a actuar con mucha cautela y previsión documental.
El rol del administrador: técnico y mediador
Redactar, convocar, asesorar, anticipar conflictos y documentar bien cada decisión. La figura del administrador de fincas se vuelve central cuando una comunidad quiere regular este uso. No es un mero tramitador, sino el garante de que el procedimiento sea legal, viable y asumible por todos.
No prohibir, pero sí regular
Hay comunidades que prefieren no cerrar la puerta al alquiler turístico, sino ordenarlo. Por ejemplo, fijar normas internas, limitar el número de huéspedes o exigir registros previos. Estas fórmulas, menos agresivas, suelen generar mayor consenso y evitar litigios.
Límites que no se pueden sobrepasar
El acuerdo comunitario no puede entrar en conflicto con la normativa autonómica ni vulnerar derechos básicos. No se puede condicionar el alquiler de larga duración ni aplicar sanciones desproporcionadas. Cada medida debe tener justificación y proporcionalidad.
Conclusión:
La Ley de Propiedad Horizontal de 2025 ofrece herramientas útiles para gestionar el auge del alquiler vacacional, pero no es un cheque en blanco. La clave está en el detalle: conocer la norma, aplicarla bien y contar con asesoramiento profesional. Solo así se puede mantener el equilibrio entre el derecho individual y el interés colectivo.
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